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眉山房价大起底 撕下开发商的最后一块遮羞布

——知名地产人田亮做客房天下首谈房价构成

房地产门户房天下  作者:聂楠 董孟娟 王莉 喻文高   2014-07-01 01:04

[摘要] 神秘的房价到底由哪几个部分构成?底价是多少才更为合理呢?带着这个“超级大”的问题,眉山房天下采访到了知名地产人、眉山天邦投资开发有限公司(鹭湖国际项目)副总经理田亮。田亮自曝家丑,电梯房成本约为3361元/平方米。

眉山知名地产人田亮。

田亮接受房天下采访,解析房价构成。

房价一直是购房者最为关注的话题,也是开发商讳莫如深、越描越黑的软肋。有人说:“房地产利润过半,是暴利行业”。也有开发商辩驳:“房地产是微利开发,已开始考虑转行。”等等言论各为利益代言,争论不止。我们到底该相信谁呢?神秘的房价到底由哪几个部分构成?底价是多少才更为合理呢?带着这个“超级大”的问题,眉山房天下采访到了知名地产人、眉山天邦投资开发有限公司(鹭湖国际8862元/平方米[东坡]鹭湖国际12套在售项目)副总经理田亮。田亮自曝家丑,将房价构成细细拿捏,娓娓道来。

眉山知名地产人田亮。

田亮抽丝剥茧,将房价构成分为六个部分。

按照开发顺序,田亮将房价划分为6个部分:1、土地成本;2、规费;3、建筑安装成本;4、绿化成本;5、项目运营成本;6、税费。其具体构成及计算方式分列如下:

1、 土地成本:从历年的土地拍卖结果来看,在眉山的开发热点区域眉州大道、岷江大道两个板块,每亩土地价格在150——250万元之间,为便于核算,暂取中间值180万元/亩;常规容积率为3.5,那么土地成本为:180万元/亩÷666.667÷3.5=771元/平方米。

2、 规费,规费包括报规报建费用、地勘费用、建筑设计费用等几个部分。其中,报规报建费用约为100元/平方米;地勘费用不多,约为几块钱;建筑设计费用约为15——35元/平方米,甚至更高;三项费用我们取约数为130元/平方米。

3、 建安成本,即建筑安装成本。眉山地处成都平原,建筑安装成本处于中等偏下水平,与成都、西安等城市都几无差异。多层(7层楼及7层楼以下)成本约为800元/平方米;电梯房约为1600元/平方米,其中包含桩基成本、地下室成本,水电气、电梯等设备安装成本。

4、 绿化成本,此项成本的标准值约为200元/平方米。绿化特别好、景观优质的社区,绿化成本会偏高,约在300——400元/平方米,甚至更高,我们暂取标准值200元/平方米计算。

5、运营成本,我们将营销推广和行政办公成本合称为运营成本。营销推广成本约为100元/平方米,控制不好或市场竞争激烈,营销推广成本会水涨船高,有时甚至会达到180——220元/平方米;行政办公成本约为40元——80元/平方米,我们取中间值,运营成本约为160元/平方米。

6、税费,税费包括营业税、增值税、交易税、契税等几个部分,税费合计值约为500元/平方米甚至更多。暂且以500元为基准值。

电梯房房价构成图。

六项成本累加,房价基本构成便露出真容:

多层(7层及7层以下):771+800+130+200+160+500=2561元/平方米

电梯房(7层以上):771+1600+130+200+160+500=3361元/平方米

多层洋房房价构成图。

田亮一把撕下了开发商的“遮羞布”,各位看倌是不是感觉很爽?其实看着这个成本构成,眉山房天下平添的是几许隐忧。

房价中建安成本、绿化成本、运营成本都由市场决定,可降低的可能性不大,可降的只有税费和土地成本,而税费和土地成本由政府掌控,故房价能否降低实际是由政府说的算。

第二、眉山市场中广为流行的大赠送看似降低了房价,其实是开发商擅自增大了容积率,摊薄了土地成本。这样的做法让政府的规划文件变成了一纸空文,长此以往,市场会陷入无度的恶性竞争中。

第三、资金有成本,放在房价中,不仅要计算其利息,还要考虑其市场风险。故看似几年前拿地的成本相对较低,但综合计算,利润空间却很有限。如三年前在岷江大道拿了一块50亩的土地,土地价格以160万元/亩(参考:2010年9月万景、金府共同以249万元/亩拿下威尼斯土地)计算,利息按照市场商贷1分钱计算(不算利滚利),三年时间光资金利息都是2880万元,回头再换算到每亩土地上,土地成本已经上涨到217.6万元/亩。故必须动态看待房价,并允许其在合理的范围内涨浮,才能满足正常的市场供需。

第四、今年开年以来,房地产市场受大势影响,眉山楼市一直处于颓靡状态,很多房企为度过难关都不同程度地在房价上做了文章,尤其是眉山个别快销楼盘,因同期不同城市的项目过多,战线拉得太长,故开始以底价甚或低于底价的价格进行倾销,这样的项目已经暴露出致命的危险。

那么是不是房价越低越好?怎样的房价构成才能够既保证购房者的利益,又能够保证开发商有合理的利润,兑现建筑品质及环境、配套承诺呢?

眉山知名地产人田亮。

谈到购房风险,田亮不无忧虑。

房价低则可能存在一定的购房风险,如眉山的锦地欧城0元/平方米[东坡]锦地欧城0套在售、外滩•金色年华等项目,虽然售价低,但却迟迟不能交房,叫购房者吃尽了苦头。若这些项目烂尾,则购房者将此恨绵绵无绝期。

但从另一个方面来讲,房价过高也会损害购房者的利益,让购房者背负沉重的房贷压力。田亮凭借多年的开发经验,他认为房企利润保持在20%左右就是购房时机。一方面20%的利润比普通商贷利息略高,房企开发有动力;另一方面房企会权衡资金风险,做实业远比纯粹的资金运作更稳妥,故20%利润是购房者买房的临界值,但如何把握要看购房者的运气。

眉山知名地产人田亮。

结合底价构成及现行房价,田亮认为购房时机已经到来。

经过长期的市场观察,结合房天下近一年的眉山市场数据监测,田亮认为的购房时机已经到来。

眉山2014年1-6月商品房成交均价走势图

一、据眉山房天下发布的权威数据显示,眉山4-6月三个月的商品房成交均价皆徘徊在4100元/平方米左右,按照3361元/平方米的底价计算,其中恰好有20%的利润点。但其中要考虑大赠送的因素,因大赠送的楼盘建筑成本会比普通楼盘高200-300元/平方米,故开发商的实际利润基本维系在10%甚至不到。

二、市场出现的一边倒,使得开发商宁愿让利购房者,也不愿意将利息奉送给银行,故在房价上,眉山的开发商已经是几经拿捏,甚至微利运作。

三、任何行业都会有底线,低于底线运作,便会存在极大的人为或市场风险。因房地产项目多为“楼花”,看似低价买房捡了大便宜,但最后开发商能否兑现承诺,则是个大大的问号。

四、房价已经触底,再低几无可能。此时聪明的购房者不会再盲目的去等,而是需要多方比对,寻找适合自己的楼盘,快速下手,以免房价反弹。

乱花渐欲迷人眼,就怕看穿说不穿。谜底已被揭开,把握全在个人。买房是机遇,也是缘分。惟愿眉山的购房者能把握好时机,早日安居乐业。

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