[摘要] 三月一过，连同2015年第一季度成为历史，眉山楼市延续2月火红态势，市场数据持续回暖。随着限购“松绑”，央行降息，二套房首付“开闸”等政策因素影响，眉山楼市政策环境向好，两会期间，政府工作报告中释放出支持居民自住和改善性住房需求信息，更令全国楼市备受鼓舞。按照当前政策基调，新一轮的楼市利好或可期待。
眉山房天下讯 三月一过，连同2015年季度成为历史，眉山楼市延续2月火红态势，市场数据持续回暖。随着限购“松绑”，央行降息，二套房首付“开闸”等政策因素影响，眉山楼市政策环境向好，两会期间，政府工作报告中释放出支持居民自住和改善性住房需求信息，更令楼市备受鼓舞。按照当前政策基调，新一轮的楼市利好或可期待。
据眉山市房管局备案数据统计，2015年3月眉山东坡区新房共成交2190套，成交总面积188841.7平方米，成交总金额806796552元，较之2月成交1599套，成交总面积144692.63平方米，成交总金额729401569.87元，分别环比上涨36.96%、30.51%、10.61%，市场数据的持续回暖，有春节返乡置业及备案后置的客观性，同时也要意识到时下各大楼盘客户拜访量急剧下降的隐忧。第二季度能否承接一季度的火热，眉山地产人为之绷紧神经。
据各楼盘反馈信息显示，春节过后，市场趋于平淡，多数项目来访量明显下降，客户的入市积极性亦有所下降，非热点项目认筹情况不甚理想。然而，市场的暗流涌动并未直接表现在3月销售数据表中。究其原因有四 ：其一，3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。国家政策面的直接支持，在大范围内提振市场信心，进一步助推楼市稳定发展；其二，就眉山本地市场而言，人口红利褪去，刚性主力市场萎缩，客户需求更为多元化，与此同时，房地产商围绕着开发土地便能带来黄金价值的时代已然过去，纷纷从开发导向转向服务导向，改善性需求得到进一步释放，尤其是高端改善性需求的积极入市，如龙玺台等，为3月楼市提供了有力支持；其三，“30年晚春节”造成眉山楼市消费时段的顺延。一方面受二月火热楼市惯性冲击，二一方面受后置备案等因素影响，市场热度得以延续；其四，个别品牌项目长期处于消费热点，为楼市的基本稳定提供数据支持。
单盘数据分析：
在三月销售数据中，眉山东坡区新房成交量冲破二字头，达2190套。其中，龙跃•熙炎景城项目以541套，成交面积4868.28平方米，合同总金额183454828元，雄踞销冠王宝座。除去集中备案等因素，项目地段优势也助力其在3月市场中独占鳌头。与此同时，为应对“节后综合症”，迎接“金三银四”，众楼盘纷纷举行降价促销活动，并在3月榜单中有所斩获。
值得一提的是，阳光•世纪风景成交197套，环比上涨27.92%，金府•玉龙半岛成交94套，环比上涨34.29%，二者作为品牌楼盘的代表项目，皆长期盘踞五强榜单，市场认可度的居高不下，基本面持续向好。在此基础上，二者都在一季度加大了促销力度，对持观望态度的消费者，吸引力可见一斑。数据显示，二者成交均价分别为4238元/平方米，4307元/平方米，环比下跌3.27%，4.71%，在某种程度上，以价换量的情况依然存在。
三月成交均价为4272元/平方米，相较于2月4989元/平方米，环比下跌14.37%。然而，2月房价的组成结构有其特殊性，龙玺台高端别墅大举入市，造成成交均价的虚高，其数据对于常态下的眉山楼市不具备参考价值。因此，3月均价的陡然下跌，并不能被看做房价再次入冬的标识。事实上，与1月3854元/平方米均价相比，3月成交均价已上涨10.85%，涨幅突破两位数，其数据也更接近当下市场行情，预示着眉山房价已逐步扭转下行态势，止跌回升，然而考虑到“高库存”仍是2015年眉山房企大挑战，一些房企仍需要继续“以价换量”回笼资金，房价进一步大幅上涨的可能性不大。
通过眉山房天下大数据库的分析，自2012年到2015年，季度成交均价分别为：3812.52元/平方米、4315.499元/平方米、4192.89元/平方米、4371.78元/平方米。房价虽时有波动，但皆在可控范围之内，预计未来眉山房价仍将在小范围内波动，但总体走势趋稳。
纯商业数据分析：
当下，住宅市场进入深度调控，虽市场已出现回暖迹象，但仍有个别房企深陷泥潭不能自拔，开发商“破产”、“跑路”的消息不绝于耳，市场信心难以在短时间内完全恢复。于此同时，商业地产依靠着厚积薄发的行业优势，逐步成为地产商、投资客眼中的“小鲜肉”。
眉山房管局备案数据显示，2015年3月眉山商业项成交157套，成交总面积11234.37平方米，合同总金额89987728.5元，环比上涨65.26%，133.08%，113.69%，增长幅度大大高于住宅市场，究其原因：一方面，眉山商业地产仍处于勃兴阶段，原有基数小，也造成了相对较高的增幅；另一方面，供需市场的相辅相成，较高的市场预期，为商业地产的兴起攒足了力道。其中，圣丰国际以近五成的市场占有率蝉联销冠王，成交量73套，环比上涨12.31%。独具特色的市场定位，将民生经济演绎，为项目的成功奠定了坚实的基石。此外各房地产商纷纷在其住宅项目上配套底商，以增加项目的配套及利润值。其中摘得榜眼的鸿通地产深谙此道，以金色春天、东湖春天、春天公馆三大住宅项目商业配套，取得三月商业成交39套的辉煌战绩，成交总面积、成交总金额更是反超盛丰国际，是为名副其实的商业销冠王。此外，五洲国际装饰博览城、万景•九巷十坊等项目也在3月榜单中有所斩获，合力助推3月商业地产数据的大放异彩。
商业地产延伸：
商业的集中放量为眉山楼市带来春天，同时也带来巨大的招商、销售压力。据眉山房天下大数据库显示，今年眉山楼市商业的供量将在200万平方米以上，对比2014年住宅销售总量130万平方米，商业的前景较为堪忧。为此，本网特梳理商业的三大要穴，希望对眉山的投资客、经营户有所借鉴：
，地理位置。驰骋房地产40年之久的李嘉诚在“地段论”里强调，决定地产价值的考量因素是地段，第二是地段，第三还是地段。锁定了，相当于锁定了地块核心商圈内的有效消费群体。纵观全球商业地产行为，选择城市核心区域的热门地段，常常能助力项目抢占先机汇集商气。在眉山此类项目的代表有：雕像国际广场、追梦城、海华•都市理想等。一者位居老城中心，一者位居新城市中心，自项目启动开始，便占据得天独厚的地理优势。
第二，项目定位，业态规划。现代商业竞争激烈，没有特色的定位很难在现下商业市场形成消费黏性，同时没有合理的业态布局，也终将割裂商业项目的整体性，造成业态的重复紊乱。在眉山业态清晰，规划科学的项目代表有：万景•追梦城、玫瑰园•拾柒街、凡绚家居建材广场、悦北天街、雕像国际广场等，其项目定位、业态布局各具一格，能在一定程度上免于同质化的冲击。
第三，专业商业运营管理公司保驾护航。与投资住宅市场主要依靠物业的不同，商业地产的投资价值与后期的商业运营能力休戚相关。在实现商业中心的持续竞争力的过程中，强大的精英运营团队必不可少。眉山此方面做的较为出色的有眉州公馆•拾柒街、万景•九巷十坊，项目通过统一定位、统一招商、统一运营、统一宣传的运营规划，为后续市场的持续激活提供了有力保障。
商业地产结语：
回归本地市场，千年眉州禀赋特异，既有深厚的三苏文化作城市名片，又有350万人口作消费支撑，随着高铁的开行，其商业价值已成井喷之势，然而，除去个别项目的自我要求，眉山商业地产项目鲜少引进专业化商业运营管理团队，因缺少专业的商业运营而失败的例子更是比比皆是，如义乌商贸城、金罗马广场、巴黎春天等。重开发轻运营的模式也已经不适应当前发展，商业地产必须向精细化、集约化方向发展，本网期待着眉山的开发商能将商业运营前置，并贯穿整个招商、运营全过程，以确保眉山商业能够稳步前行。
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