[摘要] 据了解，对于“小产权房”，国土资源部、住建部办公厅曾下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”》的紧急通知，房管部门也明确表示，销售“小产权房”系违法行为。而对于购买者而言，也存在着诸多极大的风险。
据了解，对于“小产权房”，国土资源部、住建部办公厅曾下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”》的紧急通知，房管部门也明确表示，销售“小产权房”系违法行为。而对于购买者而言，也存在着诸多极大的风险。
首先，“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
其次，“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和也有一定影响。
再者，购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
男子介绍，该房产位于峨眉山景区七里坪，由当地农民与开发商签订“合同”，农民出土地、手续，开发商出钱修建。目前，已有20多栋开建，一些为农民所有，其余均属于开发商。房子从21—70多平米不等，有一室一厅、二室一厅，全新装修配备家电家具，环境优美、空气清新。
“除特价房外，均价在5000元左右，但不可以办贷款，现房必须一次性付清。”男子告诉记者，他们的房子由农民的宅基地建成，没有房产证、土地证，只有使用权，因此价格要实惠很多。
“你们这是不是就是小产权房哦？”记者问到。
“不属于小产权，这跟小产权是两码事。”男子解释道，我们这个虽然说没得房产证，但全部都批了手续的。
“房子买了以后，你可以拿到三方（农民、开发商和购房者）签订的转让协议，还有就是垫支协议，相当于你借钱给农民修的房子。”男子表示，买他们的房子很“安全”，如果农民反悔，完全可以按照“合同”进行赔付。
“你可以完全放心，转让也没有问题，比如我要卖给你，可以重新签一份转让协议，把以前的销毁就行了，不需要任何手续，不需要任何费用。”见记者还有顾虑，男子多次强调，他们的房子是取得了合法修建手续的。“可以随时看房。”
现场看房：销售人员称房子只能出租
29日早上，记者电话联系了杨先生，表示要去七里坪实地看房。杨先生称，现场有人接待，到了以后可出来接记者。上午11时许，记者到达位于眉山市洪雅县高庙镇的七里坪，依杨先生所述，记者找到了一处在建工地。此处，数栋房子的主体工程已经完工，但现场并没有“七里怡苑”的宣传标识。
这时，记者再次拨打了杨先生的电话，确认这里就是其项目所在地。但蹊跷的是，杨先生态度直转，称两名接待人员因天下雨（实为晴天），不在现场，并表示“房子是农民的，不能出售，只能出租”。
随后，记者走进其中一栋建筑的2楼，发现长长的通道两边，是入户的房门。每户基本都按一室一厅、两室一厅设计，正在进行内部装饰。
“七里怡苑”为何不见“招牌”？杨先生又为何态度直转？当日，记者走访至一处名为“七里坪—西镇”的在建工地时，似乎找到了答案。
记者以购房为由进入工地多番询问，并未发现有售房接待人员。现场一大爷告诉记者，“七里坪—西镇”项目是开发商出资，在他们村的宅基地上修建起来的，开发商没有土地证，也办不了房产证，属于小产权房。
“这些房子是不能对外出售，近抓得严，销售人员都走光了。”大爷透露，前不久，工地上每天都有好几名销售人员，房屋上还挂着售房的宣传横幅、销售热线等，如今都统统拆下来了。
“你看那房子上都还有残留的横幅布块。”大爷说，不仅横幅没了，搭建在工地上的“售楼部”也都拆除了。
“不过，虽然说不准出售，但是你可以租的。”显然，大爷是话里有话。
“怎么个租法喃？”记者追问到。
“你可以租一辈子三，换汤不换药嘛。”大爷笑言。
“现在不准说卖了，开发商说喊你租，其实就是变相地出售，打擦边球罢了。”现场一建筑工人接话道。
“业内”人士：峨眉山“小产权房”销售成公开秘密
当天，记者在七里坪附近走访，发现不少地方都在成栋修建房屋，而这些房产实际上都属于“小产权房”。在当地，“借色”峨眉山，销售“小产权房”已成为公开的秘密，而由此带来的也是颇丰的。
走访中，记者发现，尽管“上面”查得紧，但“顶风作案”的销售人员也不无存在。就在杨先生所指项目附近的工地上，记者找到一个名为“大房基安置区工程部”的临时板房。
“请问这里是售楼部吗？”面对记者的询问，屋内一名男子显得格外谨慎，直接予以了否认。
当记者一再表明想为父母购房用以避暑时，男子的“防线”才渐渐松懈。男子称，他们的房子均为精装，均价4700元/平米左右，年内就可以交房，可以居住70年。但因土地是农民的宅基地，办不了房产证，购房只能一次性付款。
“这里是5A级风景区，我们的房子卖得很好。”男子称，他们100多套房子，目前销售出去的已超过三分之一了。
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