[摘要] 5月6日，住建部公布六大措施加快培育和发展住房租赁市场。这一消息在房地产界引起巨大反响，西南生资市场总经理樊建华认为，未来房地产市场将逐渐转向“一个变化、二种选择、三大需求”的发展态势，这种调控结构的变化，为未来房地产市场快速去库存提供了可能。
一个变化、二种选择、三大需求
5月6日，住建部公布六大措施加快培育和发展住房租赁市场。这一消息在房地产界引起巨大反响，西南生资市场总经理樊建华认为，未来房地产市场将逐渐转向“一个变化、二种选择、三大需求”的发展态势，这种调控结构的变化，为未来房地产市场快速去库存提供了可能。对于购房者和开发商来说，这个政策将会产生什么样的影响和机会？
政策转向一个变化带来结构调整
5月6日，住建部公布六大措施包括：一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,规范住房租赁中介机构,支持个人依法出租自有住房；二是鼓励住房租赁消费，完善住房租赁支持政策,保障承租人依法享受公共服务，落实提取住房公积金支付房租政策，明确出租人和承租人各方权利义务；三是完善公共租赁住房，推进公租房货币化,提高公租房运营保障能力；四是支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租；五是加大政策支持力度，对住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持，鼓励金融机构加大支持，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，完善供地方式，增加租赁住房用地供应；六是加强住房租赁监管，健全法规制度,完善监管体制,规范租赁市场。
“这是一个非常明显的变化。”华润金悦湾项目负责人陈园说，在美国至今有38%的家庭没有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，而西欧、中欧住房自有化率更低，大部分国家处于40%-60%的状态，而北欧的住房自有化率则低至20%-30%。国内过去在相当长的时间里，房地产政策基本上鼓励自住和改善型需求，抑制投资性、投机性需求。此次政府明确鼓励租房，其实这是一种信号，在目前国内诸多城市房地产开发量较大时，出台这个政策，有利于加速去库存，同时有利于房地产行业的健康发展。
消费优化 两种选择之后的消费突变
“经济实力强的买房，经济实力差的租房，这是发达国家普遍采用的模式。”金地天府城营销负责人胡泽龙说，多年来政府鼓励居者有其屋，但不一定要有产权房，但由于消费观念的影响，很多老百姓都希望买一套属于自己的房子，而由于收入的差别导致了一部分消费者买不起房子，一部分有实力的消费者却买了多套房，认为投资房子可增值，于是市场上出现了不少“炒房团”，在这类人的助推下，房价水涨船高。为了防止风险，国家曾采用多种手段，限制投机性购房，但随着各大城市房地产开发量猛增，特别是二、三、四线城市库存量过大，因而近国家出台了鼓励租房政策，将让楼市闲置房产发挥应有的作用，以加速楼市去库存。另外，鼓励企业持有资产进行出租性经营，也是盘活滞销楼盘的有利途径。“要么买、要么租，将成为未来房地产销售市场的主流。”
国家统计局日前公布的数据显示，4月末，商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。同时，1-4月份，房地产开发投资同比增长7.2%；商品房销售面积3.6亿平方米，同比增长36.5%。
行业利好 三大需求产生的市场机会
“改善型需求换房、刚需客户买房、有一定经济实力的消费者投资住房。”成都尺度兴业总经理尹平说，这也是今年多数城市房地产销售提速的主要原因之一。
5月13日，记者在成都市房地产交易中心大厅看到，前来办理二手房交易的人络绎不绝。“开年以来，几乎每天都有这么多人前来办理二手房交易，尤其是5月1日之前交易大厅每天都是人满满的。”一位不具姓名的工作人员说。
“作为楼市‘晴雨表’的二手房成交量加速，就直接带动了市场流动，为一手房的成交加速提供了经济支撑和消费群体。”尹平说，二手房成交加速，一方面政府税收会增加；另一方面，中介公司受益会增加，解决了部分人员的就业；第三，部分消费者将原有的二手房出手之后，会选择购买更加适合自己居住的新房；第四，一些经济实力较弱，但又希望购买配套成熟、交通便利、总价不高、房。”成都尺度兴业总经理尹平说，这也是今年多数城市房地产销售提速的主要原因之一。
5月13日，记者在成都市房地产交易中心大厅看到，前来办理二手房交易的人络绎不绝。“开年以来，几乎每天都有这么多人前来办理二手房交易，尤其是5月1日之前交易大厅每天都是人满满的。”一位不具姓名的工作人员说。
“作为楼市‘晴雨表’的二手房成交量加速，就直接带动了市场流动，为一手房的成交加速提供了经济支撑和消费群体。”尹平说，二手房成交加速，一方面政府税收会增加；另一方面，中介公司受益会增加，解决了部分人员的就业；第三，部分消费者将原有的二手房出手之后，会选择购买更加适合自己居住的新房；第四，一些经济实力较弱，但又希望购买配套成熟、交通便利、总价不高、马上能住的房子，可能选择购买二手房。“今年以来，为了去库存、稳增长，国家开始明确鼓励企业和个人为社会提供租赁房屋。房子从哪里来？肯定是先买后租，而且要买很多套才行。这样，住房的投资性需求就被合理化了。而且，为了鼓励发展住房租赁行业，国家还要推出一系列税收优惠政策，鼓励企业、个人大量购买住房。”四川中原工商部经理徐东说，当前已有不少地区出台了一些鼓励农民工进城买房的政策，但是在很多地方，农民工的支付能力依然买不起房，后只能“望楼兴叹”，而实行住房租赁无疑是解决这类人群居住问题的有效办法之一。这样做让开发商获得了资金回笼，让原来买不起住房的市民获得了更多租房选择，有利于化解房地产产业链上因为业态单一带来的资金流转较慢的困局。
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