[摘要] 楼市出台限购政策，可以说是一石激起千层浪，而福州五区普通商品住宅开始限购，就让市区的商业项目和闽侯等周边地区的项目受到了更多的关注，“商改住”这一话题再次被热议！今天小编就来给大家说一说，“商改住”到底是怎么回事，对房产会有什么样的影响！
楼市出台限购政策，可以说是一石激起千层浪，而福州五区普通商品住宅开始限购，就让市区的商业项目和闽侯等周边地区的项目受到了更多的关注，“商改住”这一话题再次被热议！今天小编就来给大家说一说，“商改住”到底是怎么回事，对房产会有什么样的影响！
近日，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），公布了一系列政策，以支持加快培育和发展住房租赁市场。除了落实现有政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税之外，也正式提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
《意见》也明确了“商改租”后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
允许商业用房按规定改为租赁住房
《意见》明确，支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
业界人士表示，这一新政中，对楼市影响大的无疑是“商改租”的政策。
方圆地产首席分析师邓浩志表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，适合现在的市场。目前我国商用物业不但滞销、空置严重，而且总量仍在不断增加，商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业头疼的问题，也是行业风险高的领域。培育租赁市场的政策可能就是为解决此问题而设定的。如果商业用房可改为租赁住房，首先公寓可获得正名，目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规；其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营，未来公寓成交或“量增价跌”。
允许现有住宅按规范改造后出租
《意见》提出，支持和规范个人出租住房，鼓励住房租赁消费，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
意见解读：解禁房中房 将鼓励在中心区合租
以前大城市对“房中房”现象有诸多限制，这次出台的文件，显然有所突破，但给予了一些限制措施。整体而言，对租户和房东都是利好。然而，什么情况下可以改，什么情况下不可以改，仍然要有详细的规划说明，特别各级主管部门之间以及不同部门之间应该对这个问题达成一定共识，否则执行起来会存在难度。
金融、供地多方面鼓励租赁
《意见》鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。
鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
意见解读：鼓励企业发展租赁业务 增加出租房供应量
从《意见》中可以看出，政府已经在政策上为增加出租房供应量提供了强有力的支持，这些保障措施，可谓强大！并且，鼓励开发商转卖为租，总之是降低了住房消费门槛，让房子用起来，让资金流动起来。
租房收入3万元以下 明年底前免征增值税
《意见》表明，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
意见解读：租金支出 未来或可在个税中扣除
意见中，对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题，释放的信号是，将来进行个税改革时，将考虑把个人承租的租金支出作为一项费用扣除。
伟业集团副总裁胡景晖认为，《意见》出台将使住房租赁市场迎来了巨大契机。新政明确了对住房租赁企业、机构和个人的各项税收优惠措施。一方面，有利于通过降低税负，鼓励有闲置房产的家庭出租房屋，增加房源供应，平抑房租上涨；另一方面，有利于提高房屋租赁的登记备案率。
此外，降低租赁经营企业税负，有利于提升企业经营房屋租赁的积极性，提升服务品质，从而推动租赁行业的规模化、规范化发展。新政对国家“购租并举”战略的推进具有重大的意义，而政策对市场的实际推动效果，还有赖于各地执行落地细则的跟进出台。
租房者也可享受基本公共服务
《意见》也提出，要落实提取住房公积金支付房租政策，以及非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
意见解读：让租房者也享受公民权利
让买不起房子的人，也可以享受基本公共服务，而且给他们使用公积金租房的便利，应该说这是针对低收入人群的一项德政。并且在《意见》中，也对房东的权利进行了限制，明确出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。
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