[摘要] 10月18日，眉山市彭山区江口镇双江村二组村民胡永林花了20多万元为儿子购置了一套商品房作为婚房。而这笔钱，是他主动将半亩宅基地申请退出后得到的补偿。彭山农村集体建设用地改革也由此迈出重要一步。
10月18日，眉山市彭山区江口镇双江村二组村民胡永林花了20多万元为儿子购置了一套商品房作为婚房。而这笔钱，是他主动将半亩宅基地申请退出后得到的补偿。彭山农村集体建设用地改革也由此迈出重要一步。
胡永林的宅基地已闲置了两年，是一份沉睡资产。激活这份资产的是今年彭山施行的农村居民集体建设用地(含宅基地)自愿有偿退出受让的试点工作，破解了农村宅基地不能出村、城市资本不能下乡的困局。
不只胡永林，随着我省城镇化进程加快，农村宅基地闲置问题日益突出，而相应的退出机制却不健全，既造成了土地资源浪费，也影响了农民的财产性收入。2014年，彭山区被国务院确定为第二批34个农村改革试验区之一，利用“尚方宝剑”走出了破冰 步。
宅基地“出村”变现真金白银
10月18日，双江村半山腰上，胡永林宅基地上，一幢浅灰色客栈拔地而起。客栈是典型的川西民居风格，部分主体已完工。站在新建的大院内，山下的岷江尽收眼底，甚至坐在房间内，江口沉银遗址碑 的水域也一览无遗。
包括胡永林的宅基地在内，此次六户村民退出共3.7亩的宅基地，全部被企业主姜凌云“收入囊中”，集体打造川西院子民宿客栈发展旅游。
45岁的胡永林和妻子从10多年前就在彭山区开理发店，早已在城区购买了商品房。三年前，他又将身体不好的母亲接到了城里一起居住。
村里和胡永林情况一样的还有几十户。这些住户都在城里务工买房，几乎不再回来居住。土地要么流转出去，要么“甩”给了其他村民耕种。
今年，听说可以申请将宅基地有偿退出，胡永林 个报了名。
申请将宅基地退出后，双江村委托彭山区正兴农业发展 有限公司(下称“正兴农业”)进行收储。参照征地拆迁补偿价格，胡永林因此获得了22万元的退出补偿。
正兴农业再在彭山区农村产权交易 进行招拍挂出让。姜凌云因此将六块共3.7亩的宅基地一起“收了”。
“此次是 次尝试，对村民方和企业方都进行了充分了解。”正兴农业董事长邓斌说，为规避村民退出宅基地后无房居住的情况，退出时还 要求出示已购买商品房等的相关证明。另外，彭山区还规定，如果招拍挂的出让价格高于挂牌价格，超出的70%返还给村集体。
城市资本下乡宅基地变身旅游项目
“山脚下是江口沉银遗址，山上彭祖山，如果搞旅游，这个地方一定可以成为热点”老家就在江口镇双江村的姜凌云，自小听着张献忠江口沉银的故事长大，前几年，他在村里流转了150余亩林地，但受困于土地不能办证，修房搞旅游的梦想一直埋在他心中。
现在，梦想就要实现了。
目前，姜凌云正在规划建设六个川西民居院子，预计春节期间就会有两个院子对外营业。“流转的林地和果园，这是一个吸引人的好地方。”姜凌云充满期待。
按照彭山区规定，姜凌云因此合法获得产权明晰的经营性用地，可以取得集体建设土地使用证。“这在很大程度上解决了我的 顾虑。”而且，拿到相关证件后，他还可以获得从银行融资的资格。不过，这些宅基地的使用年限为40年，期满后将把宅基地返还给村集体。
此次试水让更多人看到了机会。“目前，义和乡已经有上百户村民提出申请，想获得退出宅基地的补偿。”
邓斌认为，彭山区能够做这样的尝试，是因其土地流转的“发达”，目前全区58%的耕地都实现了流转，今年的土地流转率有望提升到70%。“半个月前，需要流转的4.3万亩‘挂出去’，到现在已接到了50多个咨询和申请前来考察的电话。”
一直以来，农民宅基地只能在集体组织内流动。不能上市交易，让村民和资本受困，不能从中得到发展。
彭山的先行先试让村民的宅基地实现了两大跨越，一是从村集体组织跨向了外界，二是实现了农村向城市的跨越，城市资本得以下乡 ，将其效益得到大化发挥。
建立宅基地退出补偿激励机制，是我深化土地改革的重要内容，有利于集中打捆“深耕”土地发展 ;也有利于农民带着财产进城，起点更高，发展更好。客观上，彭山的先行先试也推动了农村现代化和城镇化的发展进程。
不过，宅基地补偿价格认定、农民宅基地退出资格认定、融资市场前景如何、土地使用性质会不会“变味”，甚至40年后宅基地怎么退等问题仍需要彭山在实践中摸索。
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