[摘要] 《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》发布，对近5年来住房建设事业具有积极的指导意义。这5年也是中国大力发展租赁市场的5年。那么，一个 合乎逻辑的问题是，住房租赁企业的五年战略应如何走，从而吻合住房建设事业5年的发展步伐？
《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》发布，对近5年来住房建设事业具有积极的指导意义。这5年也是中国大力发展租赁市场的5年。那么，一个 合乎逻辑的问题是，住房租赁企业的五年战略应如何走，从而吻合住房建设事业5年的发展步伐？《纲要》明确提出，“培育市场供应主体，发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”。此类表述是在供给侧结构性改革、新常态经济模式等大环境下提出的，对租赁业务的房企发展具有积极作用。今年6月，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），全面部署了加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》明确，“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系”。对比《纲要》和《意见》，有一点是相通的，即房企发展租赁业务，将有一个大有作为的空间。
要走好这五年战略的步伐，关键要充分认识发展租赁市场对住房事业的意义和支撑作用。近关于深圳迷你型公寓的讨论比较多，很多人认为在高房价的背景下，此类微小公寓大有前景。但此观点忽视了两点：一是此类公寓在规划方面不合规，后续也缺乏政策支持。二是解决居住问题并不一定要依赖对微小户型的开发。那么，要破解大城市买房难的问题，可以依赖什么？一个 好的切入口是，鼓励房企大力发展租赁市场，进而增加就业者的居住选择。
我国在住房制度的改革上，经历过一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的变革和发展。建立租赁市场，可以认为是第四级市场的开拓。此类市场跳出了原有的思维和框架，鼓励高房价城市的就业者“先租后买”。此类模式比“只租不买”、“只买不租”等模式更务实，也更容易被各类就业者接受。
“十三五”期间租赁市场的规划或探索显得 紧迫，目前部分城市已经在此类项目 方面提供了较好的政策支持。比如说，今年上海在土地供应方面，就有意识地增加了项目自持的规定。房企拍得相关地块后，需要配建约15%比例的租赁型公寓。换句话说就是，房企也要开始扮演房东的角色。从目前市场摸底情况来看，此类公寓后续租赁前景较好，证明其确实是高房价背景下居住问题的一种有效解决方案。
“十三五”期间将有更多城市加入到发展租赁市场的行列中，这对房企来说，也意味着是一次机会。因此， 哪里，成为一项备受关注的内容。建议可以在以下3个方面加以考虑。一是积极考虑市区租赁型公寓项目的 和开发，这和市区租赁价格坚挺等因素相关。二是积极 一线城市和热点二线城市，此类城市房价收入比相对大，住房解决的压力也大，但租赁市场容易受政策扶持和培育。三是积极推进小户型的物业开发，但可以适当简化包括厨卫在内的功能，而增加卧室功能。此类 相对务实且富有经济价值。
应该说在确立 方向和目标以后，单纯的项目开发其实和普通住宅开发并没有太多差异， 的思路也没有太大的差异。但是，一个新的问题或者说核心问题是，既然此类物业未来的是通过收取租金获取的，那么对此类现金流模式就需要有较好的关注。因为租金的回收周期长，而且单笔租金收入是没法和购房款回笼等模式相比较的。所以，要在租赁市场真正发挥经营 ，解决资金背后的各类问题 关键。
首先要关注“资金平衡”问题。目前部分参与租赁型公寓的房企或为了平衡资金或现金流，会考虑一种搭售的模式。比如，某购房者认购部分普通住宅的同时，也被硬性要求承租此类租赁型公寓项目。通过这样搭售，能够让此类租赁型公寓较好地推出市场而被消化。但此类做法有风险，若购房者反感此类搭售行为，往往会引起各类购房纠纷或矛盾。建议在资金平衡的问题上，鼓励此类房企积极和一些专业租赁型机构合作，进而提升管理的 。
其次要关注“资金回笼”问题。租赁市场的租金比较稳定，但是回收期比较长，而且物业折旧等成本会比较高。对于部分急于回笼资金的房企来说，建议对租赁型公寓项目的租金做精准测算。在此基础上，基于贴现值进行证券化。此类证券化产品的风险有大有小，但都可以吸引各类 者来积极认购。房企也能够借此类产品实现资金的一次性回笼。
后要关注“资金扩张”问题。如果房企单纯 少数几个租赁型公寓项目，会发现有部分成本是很难降低的，比如，专业管理团队组建和维护的成本、租客管理的成本等。这个时候应鼓励部分房企积极做转型和扩张，比如，在尝试几个租赁型项目后，积极并购其他房企的租赁型项目，进而实现规模效应。这其实就是要让房企内部资金主动走出去，积极开拓此类新业务，并由此获得新的盈利增长点。
解决了 和资金等问题，那么可以乐观预计，房企发展租赁型公寓的积极性会提高，而且不排除部分房企在“十三五”期间可以发展成为此类行业中有领导力的企业。如果此类租赁型公寓的业务可以得到积极健康的发展，那么对于这5年租赁市场的健康发展将有积极的作用。住房城乡建设事业“十三五”规划的顺利推进也将具备更大的动力。
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