[摘要] 仁寿约十分之一的乡镇纳入天府新区规划或协管区，绝大多数区域享受天府新区溢出效应。
10月31日，眉山市公共资源交易中心仁寿县分中心以拍卖方式组织出让了3宗国有用地使用权，其中包括天府仁寿大道旁75.8亩地块，以及两宗城北新城地块，合计出让面积约208.29亩。
最终：仁寿县产业投资有限公司分别以底价5.69亿、4.33亿、5.62亿将仁寿城北新城三宗地块收入囊中，总花费约15.64亿，折合楼面价为4503元/平、4509元/平、4505元/平。
6月20日，仁寿县城（文林镇）最近一次土拍中，远大聚华竞得2宗住宅用地，成交楼面价均突破5000元/㎡，在不到两年时间内，仁寿县城已有万科、保利、碧桂园、北辰、美的等十余家品牌房企入驻。这里的房价，也从2017年初的4000元/㎡，到2017年底的7000元/㎡，最终来到了现在的12000元/㎡。
虽然这次土地拍卖的价格比6月份较低，但还是保持在了4500元以上，我们暂且绕过土地拍卖价格，绕过仁寿房价，来看看仁寿到底有什么？为你还原一个本来的仁寿。
Part 1
城市篇
仁寿与成都的相对位置如下，详细介绍请大家自行百度↓↓↓
在众多的宣传中，仁寿都跟天府新区有着千丝万缕的关系，小编近日去仁寿踩盘也被置业顾问告知“天府仁寿”。那么，仁寿跟天府新区到底是什么关系？搞清了这一层，是理解仁寿的前提。
国务院2014年批复的《四川天府新区总体方案》中，明确提及彭山县青龙镇和仁寿县视高镇纳入天府新区规划范围，所以视高是根正苗红的天府新区，这个是没问题的。
此后在2015年的四川省关于天府新区规划的相关批复文件中，将仁寿县兴盛、清水、文宫、鳌陵、高家、观寺等6个乡镇纳入了协调管控区（均位于仁寿北侧，与成都、资阳接壤）。
那么，视高是确凿无疑的天府新区了，6大乡镇与天府新区挂钩，其他区域主要享受溢出效应。
2、仁寿到成都的距离到底有多远？
仁寿楼市能够火到成都，在于其与成都的地理距离较近，仁寿“自我介绍”称其县城北距成都50公里。“成都半经济圈”是一个常用来描述其位置的词语，半真的能从仁寿到成都吗？
据小编测算，这个仁寿县城到成都最南侧兴隆湖的大致距离，也是视高到天府广场的大致距离。而百度地图显示，仁寿县城距离成都市区约在81公里，最快需要130（实测差不多）；距离兴隆湖56公里，驾车约52。而视高距离兴隆湖22公里，驾车约23。
这样看来更直观：
天府广场-视高：约49公里，驾车约1
天府广场-仁寿县城：约81公里，驾车约2
兴隆湖-仁寿县城：约56公里，驾车约52
这个距离远不远呢？说远不远，说近不近，距离确实不近，时间却不算特别长。犀浦到天府广场只有15公里，可是开车也要50。
客观来说，如果未来真的在兴隆湖工作，那么在视高、仁寿县城居家，只考虑通勤时间，理论是上可以接受的。从这个意义上说，成都三圈层并非夸张。
这里顺带聊一下仁寿的整体交通状况，仁寿的交通规划为“五高五铁”、“五纵五横”，买房君就不一一列出来了。目前仁寿当地大为宣传的主要是天府仁寿大道，这个是天府大道的延长线。全长31.3公里，双向八车道，设计时速80公里/，一二期已经通车，三期今年9月通车，四期将于今年动工，看来完全通车还要一段时间。
目前成都南向出川主要由四条通道：成乐高速、成自泸高速、厦蓉高速以及213国道（成仁路），而成自泸和213国道都经过仁寿，如果加上天府仁寿大道，就有三条南北主干道经过仁寿。可以说，仁寿是成都向南出川的一个重要通道上。
同时，仁寿北侧距离天府国际机场约50公里，驾车时间约在1左右，基本意味着南侧的自贡、泸州、宜宾等城市如果要对接天府国际机场，仁寿都是一个选择，具备一定的地理优势。
未来，仁寿还将有天府新区轨道交通眉山线，天府新区轨道交通仁寿线。当然，这些轨道都刚刚公布，具体兑现还早得很，不妨关注和期待。
3、产业布局——视高、县城、黑龙潭为主
一切没有产业支撑的发展都是耍流氓。仁寿县2016年GDP完成367.9亿元，全省排19位；规模以上工业企业186个，全省排16位；但第三产业比重较低，只有27.2%，在全省7个百万人口大县中排名垫底，但也同时说明其空间较大。
政府官网介绍，仁寿未来将着力打造装备制造、电子信息、食品和农副产品加工、新型建材4大百亿产业集群。而对应仁寿的城市功能定位，其产业布局也略有不同。
从目前布局看，视高的产业走在前端，主要发展高端装备制造和新一代电子信息产业，目前入驻企业148户，投产企业92户，4个百亿文化产业已经签约，4大高校已经有2所投入使用。
此外文林镇（县城所在地）引进了信利国际第5代TFT—LCD和第6代AMOLED显示生产线。方家镇、元通镇、黑龙潭以农业、旅游为主，分别引进荣盛特色农耕文化田园综合体和中铁国际度假项目。
可以看出，仁寿确实布局了一部分大型产业，且以第二、三产业为主，但产业分布不是很均衡，尤其视高占了绝大多数，而且还有几所大学供应人才。而其他区域多以生态农业、旅游观光为主，能够升级经济，但对常住人口的吸附力不大。
从产业布局也可以看出，仁寿未来的发展热点主要集中在视高、县城以及黑龙潭。
与之相对应，仁寿的城市格局主要分为四个板块，一个是视高，一个是城北新城，一个是仁寿老县城，还有各乡镇。视高未来是宜居宜业的现代化新城，产城同步发展；城北新城则主要为注重特色和文化内涵的生态居住区，规划居住人口17.61万人。
就配套而言，视高主要有世纪华联购物中心，布局有电影院、KTV等娱乐场所。城北新城相对完善，不仅有2000亩的湿地公园，还有中铁广场的永辉超市，中央国际广场的欧尚，在建的TCC世纪财富中心大商百货、奥特莱斯、红星美凯龙等综合体项目。
4、四川人口大县 每年4.7万人进城
仁寿2016年户籍人口157.4万人，常住人口121.9万人。如果以对房地产的实际贡献看，常住人口更具有参考意义，四川人口大县也正来源于此。
截至2016年底，仁寿的城镇化率为43%（眉山市政府的数据为35.28%，不知为何数据差距如此之大），自2011年至2016年间，仁寿城镇化率提升15.28个百分点，相当于每年4.7万人进城，这个数据还是相当惊人的。
粗略估算一下，假如仁寿城镇化率达到四川省平均水平的50%，未来还有11万人进城；如果远期能够达到发达国家的80%，这一数据将更加惊人。庞大的人口基础和快速的城镇化步伐，恐怕都是不少开发商看好仁寿的重要原因，也是仁寿无法忽略的优势。
Part 2
仁寿楼市篇
持续火热的土地市场：
品牌房企陆续入驻，地价两年涨了三倍
首先，了解一下仁寿县城的土地市场。
据眉山市公共资源交易中心仁寿县分中心官网显示，2018年以来，仁寿县城（文林镇）总共出让了15宗住宅用地，地价已突破5000元/㎡。
10月31日，土地拍卖价格超过4500元。
6月20日，远大聚华以超过5000元/㎡的楼面地价竞得两宗位于文化公园旁的住宅用地。
而在4月18日那场土拍中，9宗位于仁寿大道文化公园附近的住宅用地，被保利、万科、碧桂园、美的、金辉、领地、峨眉子然7家开发商“瓜分”，楼面地价达5247元/㎡。
眉山市国土资源局显示，2017年3月31号四川省永兴房地产开发有限公司以楼面地价2914元/㎡竞得文林镇仁寿大道以南，新城加油站旁住兼商地块；2016年12月30日仁寿县资产经营有限公司以楼面地价1348元/㎡竞得文林镇仁寿大道住兼商地块。
在不到两年时间，仁寿城北新城的楼面地价涨了三倍有余。但土地市场的火爆并不代表楼市一定火爆。
直击仁寿楼市现状：
“小蜜蜂”成群结队，每天都是房交会
从成都出发，经成自泸高速行驶约一，便来到了仁寿县城。
到达后，小编直奔中铁仁和广场。因为此前有业内人士告诉小编，仁寿楼市的现状，在这里就能了解个七七八八。
中铁仁和广场，俨然一个小型房交会现场。近十个在售或待售项目在此设有展示点，成群的“小蜜蜂”在炎炎烈日下拉着你去看房。看过房的人应该都知道，“小蜜蜂”的工作就是在售楼部附近拉人看房，常用话术有：“看房哇？走我们那去看下嘛”、“帮我完成个任务”……通过“小蜜蜂”的帮助，发哥迅速熟悉了仁寿楼市的基本情况。作为回报，发哥也跟随他们走遍了中铁·仁和广场附近所有的项目展示点，受到了置业顾问们的热情接待。
仁寿老城区位于城南，而目前在售项目和待售项目集中在城北新城。城北新城是仁寿重点打造的新城区，未来的“城市会客厅”，由仁寿大道和天府大道仁寿段构成主干道，围绕仁寿城市湿地公园打造生态宜居现代化城市。按照规划，城北新城还将建设博物馆、文化馆、体育中心。
城北新城已有多家品牌房企入驻。有保利·仁里、万科·梦想之光、美的·云溪郡、碧桂园·陵江府、领地·天御、金辉·优步花园等项目，产品类型多是高层，有部分洋房和叠拼。单价约为9000-12000元/㎡。同时，多个待售项目的置业顾问表示，项目将于九月开盘。
稳中略降的房价走势：
多为本地购房者，客户资源争抢激烈
无论是小型房交会、成群的“小蜜蜂”，还是热情的置业顾问，仁寿的市场处处都表现出与成都的截然不同。小编在此找回了“客户就是上帝”这种既熟悉又陌生的体验感……这些事情也让发哥意识到，目前的仁寿房地产市场应该是买方市场，各家房企都在为销量而奋斗。
一位常驻仁寿某楼盘的营销人证实了小编的猜测。他表示，今年前几个月开盘的项目能做到开盘就清盘，不过随着入市项目的增多，目前各个项目都在争抢有限的客户资源，接下来开盘的项目去化率能达到40%应该就算不错了。就仁寿近期的房价而言，是稳中略降。
仁寿的房价是否在降？小编查询各大房产网站后获悉，各个平台的统计数据虽有出入，但确实都呈下降趋势。
同时，他还表示，通过市场调研后发现，仁寿的购房群体主要由本地人和在外工作的返乡置业人群构成，虽然天府大道仁寿段预计年底开通，但来自成都的购房者少之又少。
就购房群体的组成问题，发哥咨询了多个项目。除了万科·梦想之光和保利·仁里的置业顾问表示有部分成都购房者外，其他项目的置业顾问均表示，几乎没有来自成都的购房者。
近期开盘项目详情：
逛完中铁仁和广场的“小型房交会”，小编实地走访了多个项目。这些项目在区位上大同小异，用置业顾问的话来讲就是：“仁寿不大，到哪都不会超过20。”因此，这些项目大多强调品牌，并力求在产品上作出差异化。
在这里，小编挑选几个自认为不错的项目进行介绍，供大家更细致的了解仁寿楼市现状。
在万科梦想之光售楼部，小编了解到，产品是面积段在90-130㎡的高层住宅，带装修，预计价格约为10500元/㎡。
保利仁里分为两期开发，且两期的位置并没有在一起。一期已售罄，产品为单价约9500元/㎡的105-125㎡高层和总价约180-260万的140-145㎡叠拼。二期95-115㎡洋房在售，均价约为11500元/㎡。
美的云溪郡是带装修洋房和清水叠拼，尚未开盘，主力户型面积段在110㎡左右，售价约为10000-12000元/㎡。美的·云溪郡的直接竞品是碧桂园陵江府，不过在发哥实地踩盘时，碧桂园·陵江府的具体项目信息尚未确定，只明确了形态是叠拼等低密改善产品。
小编在碧桂园置业顾问处了解到，目前仁寿首套房首付3成，二套首付5成，只认贷。商业贷款利率上浮比例与成都一致，是否支持公积金贷款需要看具体楼盘。
站在开发商的角度来看，目前的仁寿楼市正是“拼刺刀”的时候。谁的产品更有吸引力，开盘时间更早，谁就能卖得更好；站在购房者的角度来看，他们是幸福的，有多个项目供挑选，可以货比三家选到自己满意的房子。
记者观察：
本地换房需求得到释放，市场逐渐冷静
仁寿的房价在不到两年时间里，从4000元/㎡涨到了12000元/㎡，表现出楼市的火爆，而小编在现场感受到的却是完全相反的情形。为什么会出现这样的情况？
从规划来看，仁寿县城不属于天府新区，规划得重点是打造城北新城；从人口来看，仁寿是四川人口大县，据公开资料显示，整个仁寿的人口约162万，而仁寿县城总人口约16万；从交通来看，位于天府大道沿线，规划有轨道交通；从城市产业结构来看，仁寿县城是整个仁寿的政治、经济、文化、商贸中心。仁寿县城目前的购房客群也以本地购房者为主。
Part 3
打个总结
仁寿约十分之一的乡镇纳入天府新区规划或协管区，绝大多数区域享受天府新区溢出效应。
仁寿打的“成都牌”在于其距离兴隆湖较近而非成都主城区。待兴隆湖成熟、天府仁寿大道通车后，无论是视高的半还是县城的1，只考虑时间成本的“跨城生活”理论上是可以接受的。
仁寿的产业近几年发展速度很快，吸引了不少大型产业项目，但大多数产业都刚刚动工。一切都刚起头，其对于仁寿的城市经济贡献、就业人口导入乃至房价支撑都还需要时间验证。
129万常住人口，是仁寿巨大的优势，2011年以后仁寿保持了高速的城镇化步伐，这为当地房地产市场提供了重要支撑。
小编认为，仁寿县城前段时间楼市的火爆，除了靠近天府新区，被这阵风刮到以外，还有一个重要原因：此前鲜有新房入市，当地人的换房需求得不到满足，因此，在去年下半年到今年上半年陆续有新房入市时，市场表现火爆。在当地人的换房需求得到渐释放后，又没有外来购房者的情况下，市场便逐渐趋于平稳。
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